I de større byer er der lige nu en voksende efterspørgsel, et begrænset udbud, en stigende rente og en strammere offentlig regulering.

Priserne på ejerboliger går i hver sin retning

Det ser ud til, at ejerboligpriserne stiger med eksplosiv hast. Alle taler om boligboblen, som tilsyneladende aldrig springer. Andre steder står husene tomme.

Tekst: Michael L. Bech Særkjær / pa-magasiner@brandmovers.dk Foto: Taula Hjarnø, PR og Colourbox

Indtil nu har vi i Danmark fastsat prisudviklingen på ejerboliger på baggrund af handelspriserne fra de enkelte kommuner. Helt naturligt vil mange huse ikke blive medregnet i denne ligning, da langt fra alle huse bliver solgt og købt hvert år. Det giver et tilfældigt og grovmasket billede af den egentlige udvikling, men det laver et nyt forskningsprojekt, der bliver offentliggjort i 2017, nu om på. Finansministeriets forskningsenhed DREAM og Boligøkonomisk Videncenter står bag forskningsprojektet, som har fokuseret på husprisudviklingen i Danmark fra 1999 til i dag. Forskningen tager udgangspunkt i den faktiske markedspris på hver enkel ejerbolig i hele landet. Derfor er resultatet af det endnu ikke offentliggjorte materiale meget mere præcist end de data, vi hidtil har haft.

Direktør i Boligøkonomisk Videncenter, Curt Liliegreen, vil ikke eksplicitere tal fra projektet, men han knytter en generel kommentar til, hvad de har fundet ud af:

“Det, man kan sige med sikkerhed, er, at ejerboligprisen er stigende i de store byer og i oplandet til disse byer. Det er en udvikling, som man både ser i København, Aarhus, Odense og Aalborg. Fingerplanen, som København bygger på, vidner også om en interessant udvikling. Vi ser nemlig, at ejerboligerne langs indfaldsvejene og S-togsstrækninger stiger, og så snart man ikke kan komme længere med S-toget, så falder de igen. Efter stationerne i Helsingør, Hillerød, Køge og Roskilde falder priserne markant.”

Risikofyldte investeringer

CEO hos Euroinvestor, Frederik Rovsing.

I den helt anden ende af skalaen, hvor prisudviklingen enten er stagneret eller ligefrem faldet, finder man diverse landdistrikter, som ikke umiddelbart grænser op til en stor eller mellemstor by. Det er en tendens, som man ser på både Sjælland, Fyn og i Jylland. Ifølge CEO hos Euroinvestor Frederik Rovsing er der stadig mulighed for at lave en god husinvestering.

“Boligpriserne stiger omkring de større byer, og de falder i yderkantsområderne. Det var med andre ord smartere at købe hus for et par år siden, hvis man skal sammenligne med i prisniveauet, vi har i dag. Der er dog mange steder lidt uden for de større byer, hvor huspriserne ikke har fået samme opsving, og det gør jo alt andet lige, at der her er mulighed for at lave en god forretning,” forklarer Frederik Rovsing. Han understreger samtidig:

“Hvis man ønsker at bo i sin nyindkøbte ejerbolig i en kort årrække, så kan det være forbundet med en vis risiko for prisfald, men hvis det er planen, at man skal bo der mange år fremadrettet, så vil det næsten altid være en god investering. På den lange bane er man ikke eksponeret for udsving i prisudviklingen som man er på kort sigt.”

Beliggenhed er kongen

Curt Liliegreen er direktør i Boligøkonomisk Videncenter.

På boligmarkedet oplever vi i de større byer en voksende efterspørgsel, et begrænset udbud, en stigende rente og en strammere offentlig regulering, der medfører mindre lånevillige realkreditinstitutter. Alt sammen er medvirkende til, at priserne ændrer sig lige nu, og fortsat vil blive ved med det. Curt Liliegreen mener, at beliggenhed er alfa og omega.

“Beliggenhed er kongen, når vi taler om prissætning for fast ejendom. I denne sammenhæng er det bemærkelsesværdige, at transportmulighederne også spiller en essentiel faktor. Så snart man kommer tæt på vækstcentrene, så stiger priserne, og i de mindre industrialiserede byer falder huspriserne igen. Det er typisk her, at ældre mennesker, der ikke længere er på arbejdsmarkedet, bor, hvorfor der heller ikke er så mange arbejdspladser, hvilket igen gør, at huspriserne falder,” forklarer Curt Liliegreen og tilføjer:

“Mange taler om, at boligboblen springer. En boble er et økonomisk vanskeligt begreb, som jeg ikke er tilhænger af. Det, jeg tror på, er, at der inden for en overskuelig horisont på fem år vil komme en korrektion i prisudviklingen – især på ejerlejligheder. Prisen vil altså falde, hvorefter den vil stige igen. Sådan har udviklingen været indtil nu, og det vil den blive ved med.”

Korrektionen, der medfører ejerboligprisfald, vil ifølge Curt Liliengreen komme i kølvandet på det nye vurderingssystem og den endnu ikke vedtagede skattereform i 2021. Det kan medføre, at ejerlejlighederne i København og Aarhus i den periode vil falde med omkring 10 pct.