Hvis regeringens lovforslag om en ny vurderingslov bliver vedtaget, vil det utvivlsomt få store betydninger for den fremtidige boligbeskatning.

Grundskyld mig, hvad for en ejendomsskat?

Det kan bogstaveligt talt betale sig at vide, hvornår grundskyld og ejendomsværdiskat gør sig gældende, og hvordan du sikrer den billigste skattekonstellation.

Tekst: Michael L. Bech Særkjær / pa-magasiner@brandmovers.dk Foto: CBS, LETT og Colourbox

Når det kommer til stykket, hvad er så egentlig en god forretning? Skal man satse langsigtet eller kortsigtet, og hvad skal man vide om grundskyld og ejendomsskat, inden man køber almen, andels- eller ejerbolig? Hvis du allerede nu har kløet dig i skægget eller skrabet din neglelak af i frustration, så er det nu, du skal finindstille læsebrillen.

Jens Lunde er lektor emeritus i Boligøkonomi ved CBS.

“Nogle forældre tror, at det er en kæmpe fordel at købe en ejerlejlighed til deres børn. Denne bolig er dog kun en ejerlejlighed, såfremt køberen – forældrene – selv bor i den. Men så snart den bliver udlejet til nogen – i dette tilfælde børnene – så er det en udlejningsbolig, og dermed bliver forældrene beskattet som private udlejere.

Den skattekonstruktion gør faktisk, at forældrene bliver fuldt beskattet af huslejeoverskuddet, fordi boligen bliver betragtet som det, den er – nemlig en lejebolig,” forklarer Jens Lunde, lektor emeritus i Boligøkonomi ved CBS.

Han pointerer, at forældre typisk for-ærer deres børn en lav husleje, men hvis du tager en markedspris, eller den leje du må opkræve under hensyntagen til lejerestriktioner, så er beskatningen hårdere ved udlejere end boligejere. Derudover kommer du til at betale ejendomsavanceskat den dag, du sælger lejligheden med en fortjeneste, hvis priserne er steget. Omvendt er der intet i retur, hvis priserne er faldet. Private lejeboliger er med andre ord den hårdest beskattede boligform, og derfor er det sjældent en rentabel forretning skattemæssigt – heller ikke som forældrekøb.

Køb inden 2021

Et nyt lovforslag kan på sigt gøre det endnu dyrere at være boligejer. Skatteministeriet sendte den 21. marts 2017 et lovforslag om en ny vurderingslov i høring. Hvis lovforslaget bliver vedtaget, vil det utvivlsomt få store betydninger for den fremtidige boligbeskatning.

“Da vi endnu ikke kender den endelige udformning af den fremtidige boligbeskatning, er det ikke muligt på nuværende tidspunkt at beregne de endelige konsekvenser,” siger forsker på AU i ejendomsskat og leder af ejendomsbeskatning hos LETT, Thomas Booker, og tilføjer:

“Hvis vi tager udgangspunkt i, at regeringens tidligere udsendte forslag til et nyt boligbeskatningssystem ‘Tryghed for boligejerne’ bliver vedtaget, vil det givetvis være en fordel at købe bolig inden udgangen af 2020. Årsagen er, at der vil blive indført regler, der sikrer, at den samlede boligskat ved overgangen til de nye skatteregler i 2021 ikke kan blive højere end med de nuværende regler. Samme beskyttelse gælder ikke boliger, som er købt efter 1. januar 2021.”

Hvis regeringens forslag til nyt boligbeskatningssystem bliver vedtaget, vil fremtiden bringe flere penge til kommunekassen i form af ejendomsskat. Muligvis stiger det ikke voldsomt meget op til 2021 pga. forskellige skattestopregler. Men der vil givetvis komme flere penge ind i ejendomsskat, når boligejere begynder at betale ejendomsskat efter de aktuelle værdier – også selvom promillegrænserne for eksempelvis ejendomsværdiskat bliver nedsat.

Thomas Booker er forsker på AU i ejendomsskat og leder af ejendoms-beskatning hos LETT.

En skattemæssig fadæse

Jens Lunde mener, at de store skattemæssige fordele ligger hos almene og andelsboliger, og han forstår ikke den store medieomtale, som ejendomsskatten og grundskylden får.

I Danmark betaler alle boligtyper grundskyld. Men almene boliger er skattefri i den forstand, at der ikke bliver overskudsbeskattet af udlejningsvirksomheden. Det samme gør sig gældende for andelsboligejere, der kun betaler en boligafgift til andelsboligforeningen, mens foreningens overskud ved udlejningen til medlemmerne – der blandt andet bliver brugt til at nedbringe gæld - ikke bliver indkomstbeskattet. Dermed bliver den enkelte andelsboligejer heller ikke indkomstbeskattet i form af en ejendomsværdiskat.

“De store skattemæssige fordele ligger på private andelsboliger og almene boliger, fordi der ikke er nogen indkomstbeskatning på disse boligtyper, mens ejendomsværdiskatten gør sig gældende for ejerboliger. Jeg synes, det er herligt, at man kan få hele Danmarks befolkning til at danse rundt i manegen og tale om ejerboligers skattemæssige fordele, når de utvivlsomt er skattemæssigt dyrere end både andelsboliger og almene lejeboliger,” siger Jens Lunde.